Девелопмент и управление объектами коммерческой недвижимости. Комплексная интегрированная модель девелоперской компании

Содержание

Общие сведения

Комплексная интегрированная типовая модель девелоперской компании представляет собой набор взаимосвязанных документов, схем и диаграмм, детально описывающих организацию осуществляющую деятельность в сфере реализации проектов девелопмента и управления объектами коммерческой недвижимости.

Модель разработана в системе бизнес-моделирования Business Studioодном из наиболее популярных продуктов для разработки модели бизнес-архитектуры организации и получения регламентирующей документации системы управления организации

Под понятиями «комплексная», «типовая», «интегрированная» понимается следующее:

  • Комплексная – охватывает все основные элементы системы управления организации (цели и показатели, процессы, организационная структура, описание должностей и подразделений, документы, информационные системы, базы данных, программное обеспечение — Рисунок 1) в контексте деятельности по реализации девелоперских проектов и управления портфелем коммерческой недвижимости
  • Интегрированная – все элементы модели взаимосвязаны в единую целостную систему
  • Типовая – рассматривается общий случай деятельности в области девелопмента и управления портфелем коммерческой недвижимости, таким образом, модель с некоторыми модификациями и доработками может применяться для создания и развития системы управления офисными, торгово-офисными, торгово-развлекательными, складскими центрами, для компаний различной специализации:
    • Только девелопмент для конкретного заказчика
    • Только управление портфелем недвижимости с приобретением готовых объектов
    • Компании полного цикла: девелопмент + управление портфелем объектов
Conceptual_Structure_of_management_system
Концептуальная схема системы управления организации

Модель разработана с учётом лучших практик и подходов системного управления организацией и общепринятых методик бизнес-анализа, бизнес-моделирования и бизнес-инжиниринга.

Диаграммы процессов модели созданы в общепринятых нотациях моделирования, таких как IDEF0, BPMN, кросс функциональные диаграммы, простой процесс.

Целевая аудитория

Для каких компаний

Основная целевая аудитория продукта представлена, но не ограничивается, следующими категориями компаний, осуществляющих деятельность в области девелопмента и управления коммерческой недвижимостью:

  • Динамично развивающиеся компании на рынке коммерческой недвижимости, стремящиеся иметь эффективную систему управления, чтобы обеспечить устойчивый рост бизнеса и развитие портфеля объектов коммерческой недвижимости;
  • Крупные операторы рынка коммерческой недвижимости, имеющие в управлении большие портфели недвижимости, стремящиеся повысить эффективность управления портфелем и сократить издержки;
  • Консалтинговые компании и ИТ-компании, оказывающие услуги компаниям рынка коммерческой недвижимости и стремящиеся расширить линейку услуг и повысить их качество или улучшить свою экспертизу и понимание специфики бизнес-процессов данной отрасли

Данная модель рассчитана на широкий круг компаний специализирующихся в области торговых, торгово-развлекательных, офисных и деловых центров, а также многофункциональных объектов площадью от 5000 м2 и выше. С некоторыми модификациями модель может применяться для других видов девелопмента недвижимости. 

Для специалистов какого профиля

Модель представляет непосредственный интерес для топ-менеджеров, управленцев среднего звена и специалистов основными задачами которых является

  • организационного развитие,
  • совершенствование, оптимизация бизнес-процессов,
  • повышение продуктивности работы персонала,
  • внедрение управленческих инструментов, информационных систем и программного обеспечения для бизнеса

Назначение

Применение модели позволяет:

  • Провести бенчмаркинг (сопоставление, анализ и оценку) процессов компании и системы управления в целом, чтобы определить какие элементы системы управления необходимо усовершенствовать, чтобы улучшить показатели и обеспечить достижение целей компании
  • Сократить финансовые и временные затраты на реализацию проектов:
    • Развития организации (разработка стратегии организации, оптимизация бизнес-процессов и организационной структуры)
    • Внедрения информационных систем, систем класса ERP, PPM, автоматизации бизнес-процессов, документооборота и совместной работы сотрудников
    • Построения системы менеджмента качества и её сертификация на соответствие стандарту ISO 9001
  • Внедрить более эффективные методы и практики управления девелоперской компанией
  • Повысить эффективность и качество управления как отдельными бизнес-процессами, так и компанией в целом
  • Повысить продуктивность работы персонала и его взаимодействие в компании
  • Сократить длительность подготовки новых сотрудников
  • Сократить издержки, оптимизировать бюджет, исключить лишние и дублирующие процессы, оптимизировать организационную структуру
  • Улучшить финансовые показатели компании

Эффект от применения

Успешное применение модели позволяет:

  • Уменьшить риски, сократить длительность, затраты и увеличить рентабельность девелоперских проектов
  • Оптимизировать компанию и сократить издержки
  • Укрепить репутацию компании и увеличить возможности привлечения финансовых ресурсов для новых проектов за счёт более эффективных процессов компании
  • Увеличить доходность, ликвидность и капитализацию бизнеса
  • Обеспечить устойчивый рост и развитие компании в долгосрочной перспективе

Основные элементы модели

Процессы

Модель бизнес-процессов компании предельно оптимизирована, т.е. включает все бизнес-процессы необходимые для полноценной деятельности и в то же время не содержит «лишних» процессов несущих дополнительные затраты

Концептуальная схема модели процессов
Концептуальная схема модели процессов

Модель бизнес-процессов имеет 4-6 уровней вложенности и включает следующие группы процессов:

Группа процессов «Управление компанией»

  • Анализ внутренней и внешней среды компании
  • Корпоративное управление – процессы взаимодействия между собственниками и топ-менеджментом компании и принятие высших управленческих решений
  • Стратегическое управление
  • Развитие системы управления компании
  • Управление проектами – процессы разработаны на основе стандартов PMI (Стандарт управления портфелем, Руководство к своду знаний по управлению проектами) и ISO
  • Управление отдельным проектом/фазой проекта (унифицированный процесс)
  • Управление операционной деятельностью
  • Управление отдельным операционным процессом (унифицированный процесс)

Группа процессов «Девелопмент и управление объектом коммерческой недвижимости»

  • Поиск и покупка участка/объекта коммерческой недвижимости
    • Определение требований к участку/объекту недвижимости
    • Поиск и выбор участка/объекта недвижимости
    • Заключение договора купли-продажи /объекта недвижимости
    • Контроль выполнения условий договора купли-продажи
  • Выполнение девелоперского проекта
    • Маркетинг и разработка концепции объекта
    • Продвижение девелоперского проекта
    • Заключение предварительных соглашений с потенциальными арендаторами
    • Организация и обеспечение финансирования проекта
    • Организация и контроль проектно-изыскательских работ
    • Получение исходно-разрешительной документации
    • Организация и контроль производства строительно-монтажных, пуско-наладочных и отделочных работ
    • Получение правоустанавливающих документов на завершённый строительством объект
  • Управление объектом коммерческой недвижимости и сдача площадей в аренду
    • Организация деятельности и запуск функционирования объекта
    • Обеспечение функционирования объекта коммерческой недвижимости
    • Продвижение объекта коммерческой недвижимости
    • Сдача площадей в аренду и обслуживание арендатора
    • Предоставление дополнительных услуг
  • Продажа объекта коммерческой недвижимости
    • Оценка объекта
    • Объявление о продаже и поиск покупателя
    • Согласование с покупателем условий продажи
    • Заключение договора купли продажи
    • Контроль выполнения договорных обязательств по продаже

Группа процессов «Обеспечение деятельности компании»

  • Обеспечение и управление персоналом
    • Поиск и привлечение персонала
    • Подбор и найм персонала
    • Оформление персонала
    • Оценка и развитие персонала
    • Обеспечение работоспособности персонала
    • Перемещение и увольнение персонала
    • Формирование кадровой отчётности
  • Закупки и обеспечение ресурсами
    • Определение требований к закупаемому ресурсу и поставщику
    • Выбор поставщика
    • Заключение договора с поставщиком
    • Контроль поставки ресурсов
    • Анализ и оценка поставщиков
  • Учёт и управление материальными ресурсами
    • Регистрация поступления материальных ресурсов
    • Внутреннее перемещение материальных ресурсов
    • Списание материальных ресурсов
    • Инвентаризация материальных ресурсов
  • Обеспечение и управление инфраструктурой компании
  • Обеспечение и управление ИТ-ресурсами
    • Обеспечение компании ИТ-инфраструктурой
    • Обеспечение компании информационными системами
    • Обеспечение клиентским оборудованием и программным обеспечением
  • Финансирование деятельности и расчёты
    • Разработка финансового бюджета компании
    • Оперативное прогнозирование и контроль доходов
    • Обеспечение финансовыми ресурсами
    • Проведение расчетов
    • Подготовка и аудит финансовой отчётности

На данный момент модель включает свыше 400 процессов в нотациях IDEF0 и EPC, планируется детализация отдельных процессов в нотация отдельных процессов в нотации BPMN. Для каждого процесса определены следующие параметры: входы, выходы, участники и владельцы процесса, показатели процесса, сервисы ИТ-систем, которые необходимы для эффективного функционирования бизнес-процесса.

Организационная структура и роли

Типовая организационная структура, разработанная на базе модели процессов, включает около 20 структурных подразделений и около 100 должностей, а также 28 ролей и 12 внешних субъектов, которые могут быть задействованы в деятельности компании

Описание организационной структуры включает:

  • Организационная диаграмма структуры корпоративного управления (советы и комитеты)
  • Организационная диаграмма компании
  • Организационные диаграммы подразделений
Типовая структура подразделений девелоперской компании
Типовая структура подразделений девелоперской компании

Цели и показатели

Структура целей модели показывает на чём должен концентрироваться персонал компании, чтобы обеспечивать устойчивое развитие и увеличивать прибыльность бизнеса в долгосрочной перспективе. Для измерения достижения той или иной цели, определена структура показателей компании. Каждый показатель, в свою очередь связан, с определённым бизнес-процессом, в котором он формируется. Показатели также выводятся в должностных инструкциях сотрудников.

На данный момент в модели определены 55 целей и 312 показателей. Наиболее значимые цели и показатели представлены в виде стратегической карт:

  • Развитие портфеля активов и увеличение стоимости девелоперской компании
  • Увеличение рентабельности проекта девелопмента коммерческой недвижимости
  • Увеличение операционного дохода и рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости (рассматривается торгово-развлекательный центр)

Информационные системы и базы данных

Особое место модели отведено структуре информационных систем и баз данных, которые определены исходя из модели процессов:

  • ИС «Оперативная работа и взаимодействие» – определяет и описывает набор сервисов предназначенный для управления информационным контентом, аналогичный корпоративным порталам
  • ИС «Проекты» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления портфелями и проектами класса Enterprise Portfolio Management
  • ИС «Закупки» — определяет и описывает набор сервисов предназначенный для управления информацией и процессами деятельности в области закупок и обеспечения ресурсами
  • ИС «Персонал» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами обеспечения персоналом
  • ИС «Операции с участками и объектами недвижимости» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами операций с участками и объектами недвижимости
  • ИС «Объекты и аренда» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для формирования и поддержки информационной базы объектов недвижимости, сервисов по эксплуатации объектов и управления взаимоотношениями с арендаторами (CRM).
  • ИС «Финансы и Учёт» — определяет и описывает набор сервисов систем бюджетирования, обеспечения финансовыми ресурсами, бухгалтерского учёта и формирования финансовой отчётности
  • ИС «ИТ-ресурсы» —  определяет и описывает набор сервисов для управления обеспечения ИТ-ресурсами компании и поддержки пользователей и ИТ-инфраструктуры

Функциональная структура каждой информационной системы включает 3-6 уровней вложенности в виде иерархии модулей и функций, которые могут быть реализованы на базе различных платформ и/или отраслевых решений. Для информационных систем определены базы данных и их концептуальная структура. Базы данных и информационные системы увязаны с моделью бизнес-процессов.

Материалы для загрузки

Краткое описание модели — PDF (0,9 Mb)

Подробная обзорная  презентация модели — PDF (6,4 Mb)